oleh

Regulasi Pertanahan Dijadikan Daya Tawar

Oleh: I Made Pria Dharsana dan I Gusti Agung Jordika Pramanditya

Keinginan dalam meningkatkan kepemilikan orang asing di Indonesia, tentu tidak lepas dari semakin banyaknya perusahan-perusahan asing yang menanamkan modalnya di Indonesia. Untuk menarik dan memberikan insentif bagi kepemilikan rumah tempat tinggal dan hunian bagi orang asing yang berkedudukan di Indonesia, menjadi wajar dan paralel dengan semakin dibukan ruang iklim investasi oleh pemerintah. Namun, disisi lain keinginan tersebut sangatlah didukung oleh para pengembang yang berharap banyak adanya regulasi dan dapat dijadikan daya tawar kepada orang asing sehingga memudahkan dan menjamin perolehannya.

Apapun alasannya , apalagi demi untuk meningkatkan iklim investasi dan daya saing Indonesia di mata global, kita jangan tergesa-gesa dan asal membuat produk regulasi demi mengejar politik praktis pragmatis atas laju percepatan perekonomian dan mengenyampingkan kepastian hukum bagi berbagai pihak

Pembangunan ekonomi di era pemerintahan yang berkuasa dimanapun dipenjuru dunia senantiasa dilakukan untuk mencapai kesejahteraan rakyatnya. Walaupun kenyataan sering berbicara lain. Indonesia yang sudah Merdeka 74 tahun di tahun 2019 masih juga menyisakan rakyat yang hidup dibawah garis kemiskinan. Mengapa bisa terjadi ?

Berbicara pembangunan, menyatakan; pada umumnya pembangunan ekonomi diartikan sebagai serangkaian usaha dalam suatu perekonomian untuk mengembangkan perekonomiannya sehingga infrastruktur lebih banyak tersedia, perusahaan semakin banyak dan semakin berkembang, taraf pendidikan semakin berkembang, taraf pendidikan semakin tinggi dan teknologi semakin meningkat. Sebagai implikasi dari perkembangan ini diharapkan kesempatan kerja akan bertambah, tingkat pendapatan meningkat dan kemakmuran masyarakat menjadi semakin tinggi. (Nelson, 1959,dalam Sadono Sukirno).

Untuk mencapai kesejahteraan bagi seluruh rakyat dibutuhkan kegiatan ekonomi, kegiatan usah baik dilakukan oleh rakyat sendiri maupun oleh Negara. Baik dengan modal dalam negeri maupun modal asing. Tentu semua usaha untuk menarik modal asing tidak begitu mudah ditengah persaingan dengan Negara-negara lain. Pemerintah memerlukan regulasi atau deregulasi agar ketentuan pengaturan bagi usaha mempunyai daya saing yang tinggi sehingga menarik penanaman modal asing untuk invest di Indonesia. Ada banyak produk hukum yang dikeluarkn oleh pemerintah, termasuk regulasi tentang hunian dan rumah tempat tinggal bagi orang asing yang berkedudukan di Indonesia.

Salah satu upaya pemerintah yakni dengan mengeluarkan produk hunian tempat tinggal, produk yang dimaksud yakni berupa satuan rumah susun. Rumah susun (SHRS} merupakan hal yang awalnya tabu bagi sebagian masyarakat, namun perlahan-lahan malah diminati oleh para pekerja di kota-kota besar, mengingat mahalnya rumah tapak. Rumah susun atau sekarang lebih dikenal Apartemen dibangun demi mengurangi pemukiman kumuh agar terciptanya tata ruang yang lebih efisien, sehingga dapat memperluas lahan untuk dapat dimanfaatkan peruntukan dan penataannya lebih baik dan menciptakan pengelolaan tata ruang yang berkesan dinamis dan tidak terlantar.

Pemerintah dan banyak pengembang khususnya dikota-kota besar lebih memilih SHRS sebagai produk yang praktis dalam menanggulangi dan mencegah adanya kepadatan permukiman. Pembangunan Ekonomi tersebut diberikan ruang bagi penanaman modal asing dan orang asing berusaha dan memberikan kesempatan bekerja di Indonesia. Sesuai dengan ketentuan pertanahan, orang asing dapat memperoleh serta menguasaai rumah tempat tinggal , termasuk rumah susun dengan satatus hak Pakai. Hak Pakai menurut Undang-Undang Pokok Agraria Pasal 41 (1) Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah hak milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini.

Dikaji lebih dalam siapa saja Subjek yang berhak memperoleh Hak Pakai adalah orang asing. Orang asing dapat dibagi menjadi 3 kategori menurut Pasal 6 Permen 29 tahun 2016 tentang tata cara pemberian, pelepasan, atau pengalihan Hak atas pemilikan Rumah tempat tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia yakni :
Pasal 6 : (1) Rumah tempat tinggal yang dimiliki oleh Orang Asing di atas tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan karena jual beli, hibah, tukar menukar, dan lelang, serta cara lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak atas tanah, maka tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan tersebut menjadi Tanah Negara yang langsung diberikan dengan perubahan menjadi Hak Pakai kepada Orang Asing yang bersangkutan. (2) Sarusun yang dibangun di atas Hak Guna Bangunan atau Hak Pengelolaan yang dimiliki oleh Orang Asing karena jual beli, Hibah, tukar menukar, dan lelang, serta cara lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak, maka Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Langsung diberikan dengan perubahan menjadi Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun kepada Orang Asing yang bersangkutan. (3) Pejabat Pembuat Akta Tanah membuat akta pemindahan hak, dan Pejabat Lelang membuat akta risalah lelang, atas Hak Milik atau Hak Guna Bangunan untuk rumah tempat tinggal dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud pada (1) dan ayat (2) kepada Orang Asing.

Kepemilikan orang asing dalam HMSR
Ada beberapa catatan tentang Permen No. 29 Tahun 2016. Pertama terkait dengan definisi “tanah-bersama” dalam Pasal 1 angka 7 yang berbunyi sebagai berikut : “Tanah Bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan”. Definisi ii mengambil definisi yang tercantum dalam Pasal 1 angka 4 UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UURS). Pengaturan tanah sewa untuk bangunan itu secara yuridis problematic karena tidak diberikan interpretasi otentiknya dalam UURS, tetapi secara implisit hal ini didapati pada Pasal 18 sampai dengan Pasa 22 UURS.Istilah “tanah sewa untuk bangunan” itu diperkenalkan tidak berdasarkan pada suatu konsep, tetapi karena kebutuhan praktis-pragmatis.

Yang menjadi kendala dalam hal ini yakni: bagaimana nasib pemilik sarusun dan penyewa sarusun ketika jangka waktu sewa berakhir dan tanah kembali dala penguasaan pemilik BMN/D? karena perlu digaris bawahi membeli satuan rumah susunnya secara individual merupakan upaya bagi subjek hukum yakni pembeli untuk menguasai tanah, namun secara tidak langsung pihak tersebut bukan pemilik dari hak bersama, karena tanah bersama hanya dapat berupa tanah hak, yakni HM, HGB, atau HP, yang dapat terjadi di atas tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan (HPL). Hal ini ditambah lagi telah keluar dari rezim hukum sarusun.

Yang paling krusial dalam konteks rusun adalah status tanah-bersamanya. Jika status tanah-bersama adalah HGB,apalgi Hak Milik maka WNA tidak dapat memiliki HMSRS. Sedangkan pemilikan bersama antara tanah bersama, benda bersama, dan bagian bersama itu tidak dapat dipisahkan dengan kepemilikan atas sarusun (HMSRS)nya. Ketika Permen ATR/Ka BPN No. 29 Tahun 2016 menyebutkan bahwa “Sarusun yang semula dibangun di atas Hak Guna Bangunan atau Hak Pengelolaan yang dimiliki oleh Orang Asing Karena Jual Beli, Hibah, tukar menukar, dan Lelang, serta cara lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak, maka Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun langsung diberikan dengan perubahan menjadi Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun kepada Orang Asing yang bersangkutan” (Pasal 6 ayat (2)), maka terjadi 2 (dua) kesalahan sekaligus.

Lebih parahnya lagi apabila orang asing melakukan perbuatan hukum yang jelas-jelas melanggar ketentuan UUPA (Pasal 26 ayat (2), Pasal 30 ayat (2) dan Pasal 36 ayat (2)), akibatnnya perbuatan hukumnya batal demi hukum. Penjelasan dari pasal tersebut menjadi bisa dilihat dibawah : Pasal 26: (2) Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warganegara yang disamping kewarganegaraan Indonesia mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat 2, adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa pihak-pihak lain yang membebaninya tetap berlanjut.
Pasal 30; (2) Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna usaha dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat sebagai yang tersebut dalam ayat 1 pasal ini dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna usaha, jika ia tidak memenuhi syarat tersebut. Jika hak guna usaha yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah. Pasal 36; (2) Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat – syarat yang tersebut dalam ayat 1 pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut.

Jika hak guna bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.

Dari apa yang telah diatur oleh peraturan menteri dapat dibaca dan dipahami ketika suatu peraturan perundang-undangan yang lebih rendah (Permen) bertentangan dengan yang lebih tinggi (UUPA) maka jelas ini telah melanggar asas peraturan perundang-undangan yakni legi generalis yang mana peraturan ini tidak memiliki kekuatan validitas. Lebih lanjut, kerancuan terjadi ketika HMSRS yang kemudian bisa dirubah menjadi HPSRS yang dimilik oleh WNA itu jika suatu saat dialihkan kepada seorang WNI, maka HPSRS kembali/berubah menjadi HMSRS (Pasal 1 ayat (2)). Terjadi pemahaman hak menyimpang dari apa yang diatur dalam permen.

Apapun alasannya, apalagi demi untuk meningkatkan iklim investasi dan daya saing Indonesia di mata global, kita jangan tergesa-gesa dan asal membuat produk regulasi demi mengejar politik praktis pragmatis atas laju percepatan perekonomian dan mengenyampingkan kepastian hukum bagi berbagai pihak. Belajar dari hal ini, Permen ATR/Ka BPN No. 29 Tahun 2016, menyusun peraturan itu harus dilandasi dengan konsep yang ada. Landasan konseptualnya tidak diatur dengan cara rekayasa hukum yang sama sekali tidak memberikan kepastian hukum. Ini lah persoalan yang akan terjadi dikemudian hari. Sangat disayangkan apabila WNA ingin tinggal di Indonesia dengan tujuan untuk menjalankan kegiatan usaha dan ikut memajukan kesejahteraan yakni sebagai essensi dalam meningkat perekonomian Indonesia, namun harus terkena permasalahan dan kemudian tujuannya harus terkendala aturan hukum yang menjadi batal demi hukum Perlu adanya perbaikan, pengawasan serta terus berinovasi dalam memberikan produk kebijakan yang tidak hanya memberikan kemudahan pada para investor namun juga memperkecil ruang resiko pada pengaturannya. (Maria Sumardjono, 2018) .

Regulasi yang dikeluarkan seharusnya taat asas agar tidak berakibat fatal apabila mengalami cacat prosedur yang dalam hal ini WNA mendapatkan HMSRS karena dalam pengaturannya tidak dibenarkan hal ini, akan tetapi pada kenyataannya HM dalam UUPA hanya dimiliki atau diberikan pada WNI dan tercermin dalam Pasal 21 (1) UUPA.

(MPD/080819)

Komentar