oleh

Pahami Ketentuannya, Hindari Sanksinya: ‘Kupas Tuntas HAT Sebagai Jaminan Utang’

Kabarnotariat.id –  Pembangunan Nasional adalah kegiatan yang berlangsung terus menerus dan berkesinambungan yang bertujuan untuk meningkatkan kesejahteraan rakyat. Untuk dapat merealisasikan tujuan tersebut perlu banyak memperhatikan masalah-masalah dalam pembiayaan.

Terlebih pembangunan nasional yang menitik beratkan pada bidang ekonomi, dibutuhkan penyediaan dana yang cukup besar, sehingga memerlukan lembaga hak jaminan yang kuat dan mampu memberi kepastian hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan agar dapat mendorong peningkatan partisipasi masyarakat dalam pembangunan untuk mewujukan masyarakat yang sejahtera, adil, dan makmur berdasar Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. Sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria sampai saat ini, ketentuan-ketentuan yang lengkap mengenai Hak Tanggungan sebagai lembaga hak jaminan yang dapat dibebankan yang berkaitan dengan tanah, belum terbentuk.

Perlu diketahui, sebagai informasi terbaru mulai 8 Juli 2020 secara nasional di seluruh Kantor pertanahan di Indonesia akan melaksanakan pelayanan Hak Tanggungan Elektronik (HT-el).  Sebanyak 7.385 Pejabat Pembuat Akta Tanah yang terlibat dalam penerbitan HT-el yang tersebar di seluruh Indonesia di mana ada 470 kantor pertanahan yang siap melaksanakannya.

Adanya HT-el, pemohon tidak perlu datang ke kantor pertanahan dan bisa melakukan secara online. Disamping itu, proses hak tanggungan juga lebih transparan dan jelas, serta menghindari kolusi, korupsi, nepotisme. Melalui HT-el masyarakat atau investor yang memerlukan dana untuk keperluan investasi memperoleh kemudahan, dan dapat berinvestasi.

Selain itu, dengan HT-el ini diharapkan akan mengurangi 40 persen antrean yang ada di loket kantor pertanahan, dan akan mengurangi potensi fraud, mengurangi warkah yang selama ini menumpuk di  kantor pertanahan, dan dapat memberikan kepastian waktu dan juga kepastian biaya kepada masyarakat. Inilah salah satu bentuk layanan baru yang ada di Kantor Pertanahan di Era New Normal, dengan maksud membatasi interaksi  melalui physical distancing dan ini merupakan satu perwujudan dari nilai-nilai Kementerian ATR/BPN, yaitu Melayani, Profesional dan Terpercaya.

Lewat Seminar Online yang diselenggarakan oleh Pengurus Pusat Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PP – IPPAT) dengan tema, “Kupas Tuntas Hak Atas Tanah Sebagai Jaminan Utang (Teori dan Solusi Praktek PPAT),” berikut pemaparan para pakar melalui diskusi dalam ruang virtual.

Moderator, Amriyati Amin. SH. MH

Informasi yang dihimpun, hadir sebagai narasumber, Dr. Habib Adjie. SH. M. Hum. Dr. H. Jarot Widya Muliawan. SH. CN. MKn, dan Dr. I . Made Pria Dharsana. SH. M. Hum. Dan dalam webinar kali ini turut menjadi Moderator, Amriyati Amin. SH. MH pada sesi pertama, Zulkifli Harahap. SH pada sesi kedua dan Farah Nurani Tjinong. SH pada sesi ketiga.

Diawali Dr. Habib Adjie. .SH. M. Hum pada sesi pertama  menegasakan bahwa Hak tanggungan adalah salah satu bentuk jaminan kebendaan disamping gadai, fidusia, dan hipotek. Dan perlu diingat, prinsip ataupun tujuan dalam hukum jaminan bukan untuk memindahkan hak miliki atas suatu barang melainkan untuk menjamin pelunasan utang.

Dr. Habib Adjie. SH. M.Hum

Dikatakan Habib, bahwa dengan diberlakukannya secara menyeluruh HT El mulai 8 Juli 2020, maka ketentuan pasal 10 Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT) tidak bisa dilaksanakan, karena HT El berbasis data tanah yang sudah bersertifikat (terdaftar pada kantor  pertanahan setempat). “Jika sekarang PPAT mau membuatkan PAHT dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat, maka akan menggunakan kebiasaan yang sudah berjalan pakai SKMHT, disertifikatkan dan dipasang APHT,” ucap Habib.

Ditegaskan Habib, sebaiknya kantor pertanahan tetap menerima pendaftaran hak tanggungan (secara manual) untuk bidang yang dijadikan jaminan tapi belum disertifikatkan untuk memenuhi ketentuan pasal 10 ayat 3 UUHT. Selanjutnya, untuk pengecekan aatau pemeriksaan kesesuai sertifikat tersebut bersifat imperative (kewajiban) untuk PPAT, karena jika tidak dilakukan berkaitan dengan pembebanan hak atau pendaftaran hak atas tanah akan ditolak oleh kantor pertanahan setempat, sedangkan untuk Notaris sebagai tindakan kehati-hatian saja agar tidak terjadi masalah bagi para pihak dan Notaris dikemudian hari.

Baca:  Pendampingan Penilaian Maturitas SPIP

Bicara tanah, tentu sangat terkait dengan sertifikat.  Menurutnya, dalam perspektif masyakat sertifikat tanah adalah suatu tanda surat bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya. Jika sertifikat dikonstruksikan sebagai bukti kepemilikan hak atas tanah, maka sebenarnya ada bukti lain untuk membuktikan mempunyai hak atas tanah. Artinya ada dua perspektif terhadap sertifikat tanah itu ; pertama, seertifikat sebagai bukti kepemilkan hak atas tanah dan kedua sertifikat sebagai dokumen tertulis yang dikeluarkan atau diterbitkan oleh pemerintah (Badan atau Pejabat Tata Usaha Negara).

Terkait dengan hak atas tanah sebagai jaminan hutang dalam praktek, Ia mengingatkan kepada PPAT bahwa pada prinsipnya Notaris – PPAT wajib menjamin bahwa semua akta yang dibuat tersebut telah sesuai dengan peraturan perundangan-undangan yang ada, jangan sampai terjadi jaminan tidak bisa dilelang karena kesalahan Notaris – PPAT dalam membuat akta-akta tersebut.

Dalam perjanjian hutang piutang, pada dasarnya pihak kreditur meminta jaminan atau agunan yang telah disepakati oleh pihak debitur. Hal ini dilakukan apabila nantinya pada saat pelunasan hutang, dan pihak debitur tersebut melakukan wanprestasi, maka secara otomatis pihak kreditur akan memanfaatkan jaminan yang telah disepakati untuk mengembalikan dana yang telah dipinjamkan kepada pihak debitur, dan akan melakukan eksekusi terhadap jaminan tersebut.

Pada sesi kedua, Doktor Ilmu Hukum, Fakultas Hukum Universitas Brawijaya, Malang, H. Jarot Widya Muliawan, S.H., C.N., M.Kn mengutarakan dalam kaitannya dengan hal ini diperlukan suatu peraturan yang mendasari perjanjian hutang piutang yang dituangkan dalam Undang – Undang No 4 tahun 1996 mengenai Hak Tanggungan. Dalam peraturan yang sudah tertuang didalam Undang – Undang ini, maka Hak Tanggungan harus digunakan untuk jaminan tidak bergerak yang didasari oleh Undang – Undang No 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria.

Dr. H. Jarot Widya Mulyawan. SH. CN. MKn

“Hak Tanggungan merupakan istilah baru yang diintrodusir oleh UUPA.  Hak tanggungan dapat dibebankan pada hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan.  Sedangkan menurut UU No 4 Tahun 1996, Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan terhadap hak atas tanah, sebagaimana dimaksud dalam UUPA, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur lainnya,” ujar Jarot.

Mantan pegawai Badan Pertanahan Kabupaten Sidoarjo Jawa Timur ini mengingatkan soal peranan dan kendala – kendala yang dihadapi Notaris – PPAT dalam pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Badan Pertanahan.  Menurut dia, sebelumnya PPAT perlu memperhatikan agar pemberi pinjaman tidak mengalami kerugian; pertama, peminjam yang hanya menunjukkan fotokopi sertifikat, perlu berhati-hati kepada debitur yang hanya bisa menunjukkan fotokopi sertifikat dan tidak mampu menunjukkan sertifikat asli. Karena, terdapat kemungkinan adanya perbedaan antara sertifikat asli dengan sertifikat fotokopi yang diserahkan kedua, membandingkan bentuk fisik sertifikat Amati keaslian sertifikat.

Contoh: sertifikat hak milik berwarna hijau sedangkan sertifikat tiruan yang ada di masyarakat berwarna abuabu. Terdapat perbedaan pula antara cap dan tanda tangan pada sertifikat yang resmi dikeluarkan BPN dengan yang tiruan.

Moderator, Zulkifli Harahap. SH

Selanjutnya, lakukan pemeriksaan pada kantor pertanahan pasal 34 PP Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran menjamin pihak yang berkepentingan berhak untuk melakukan pengecekan data yuridis dan data fisik suatu tanah, termasuk mengecek apakah suatu sertipikat tanah asli atau tidak.  Hal ini dapat dilakukan dengan cara : pertama, mencocokkan sertifikat asli dengan buku tanah di Kantor Pertanahan. Kedua, melalui bantuan PPAT untuk mengecek keaslian sertifikat dengan mencocokkan sertifikat dengan buku tanah di Kantor Pertanahan.

Baca:  Diikuti 850 Peserta PP - IPPAT Sukses Gelar Webinar

Adapun dokumen yang perlu dibawa ke Kantor Pertanahan lanjut Jarot adalah “Asli sertipikat hak atas tanah”. Selain itu dibutuhkan pula fotokopi identitas diri pemohon dan atau kuasanya yang dilegalisir; dan surat kuasa, jika pengecekan sertipikat itu dikuasakan plus surat permohonan.

Terkait peranan PPAT dalam hal pembuatan APHT, maka PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang bersangkutan dan warkah-warkah lain yang diperlukan dengan jangka waktu selambat-lambatnya tujuh hari kerja setelah penandatanganan APHT. Apabila lalai memenuhi kewajiban, maka PPAT bisa dikenakan sanksi (ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang mengatur jabatan PPAT)

“Selain itu, sebagai pihak kreditur dan debitur , perlu adanya kesiapan dalam melengkapi berkas yang diperlukan dan sesuai dengan prosedur yang ada, sehingga dengan demikian dapat memudahkan Notaris – PPAT dalam melaksanakan tuagasnya untuk mendaftarkan Hak Tanggungan di Kantor Badan Pertanahan,” lontar Jarot.

Notaris – PPAT, Tegas jarot, memiliki peranan penting yang di berikan oleh Undang – Undang untuk membuat akta otentik yang di perlukan dalam pendaftaran Hak Tanggungan, disini Notaris berperan untuk mencocokan sesuai surat aslinya serta membuat surat kuasa membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) sedangkan peranan PPAT dalam Hak Tanggungan ialah membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Selanjutnya, terkait dengan hambatan yang terjadi dalam proses pendaftaran Hak Tanggungan diantaranya tidak memiliki pajak bumi dan Bangunnan (PBB) atau perbedaan identitas debitur pada kartu tanda penduduknya (KTP) dengan sertifikat.

Fakta adanya kasus tanah di lapangan, Jarot sedikit menguraikan soal konsep solusi penyelesaian kasus tanah menurut versi dia yang pernah dibukukannya dengan judul “Konsep 3 In 1 In The Land Acquisition sebagai solusi penyelesaian  kasus pertanahan. Pengambilan keputusan untuk melakukan perbuatan hukum pertanahan  berupa penerbitan, peralihan dan pembatalan sertifikat hak atas tanah, pencatatan/pencoretan dalam Surat Ukur, Buku Tanah dan Daftar Umum  lainnya serta perbuatan hukum lainnya untuk melaksanakan putusan  pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap merupakan perbuatan hukum yang wajib dilaksana kan oleh pejabat Kementerian  yang berwenang.

“Kesalahan dalam proses penyelesaian kasus pertanahan akibat kelalaian  pegawai atau pejabat Kementerian merupakan pelanggaran administrasi yang dapat dikenakan sanksi administrasi. Konsep ini bisa dijadikan panduan bagi para pemangku kepentingan sebagai  upaya perolehan tanah yang baik dan benar diformulasikan melalui Konsep 3 in 1 in the Land  Acquisition yang merupakan kebutuhan akan manfaat hukum dan birokrasi pertanahan bagi masyarakat,” imbuh Jarot.

Pada sesi terakhir atau sesi ketiga, Ketua Bidang Perundang-Undangan PP IPPAT, Dr. I Made Pria Dharsana. SH. M. Hum dalam paparan mengemukakan terkait dengan pembebanan hak tanggungan atas tanah, maka objek yang menjadi jaminan utang sangat diperlukan. Hal ini sebagai jaminan bila debitur cidera janji atau gagal membayar utangnya, maka Kreditur bisa langsung mengeksekusi tanah atau objek yang menjadi jaminan utang tersebut. Namun eksekusi jaminan tersebut harus diletakan dulu hak tanggungan sehingga bisa langsung dieksekusi.

Dr. I. Made Pria Dharsana. SH. M. Hum

Sebagai Notaris – PPAT, maka lanjut Made Pria, perlu dipahami sehingga klien bisa mendapatkan jaminan kepastian dalam hal eksekusi jaminan bila debitur cidera janji kepada klien anda. Adapun prosedur pembebanan hak tanggungan atas tanah sebagai berikut; Pertama, didahului dengan perjanjian utang piutang. Dan untuk membebankan hak tanggungan terhadap suatu tanah atau objek yang menjadi jaminan maka harus didahului dengan adanya Perjanjian utang piutang antara debitur dan kreditur. Perjanjian utang piutang tersebut bisa dibuat dengan akta notaris bisa juga hanya dengan akta dibawah tangan (tanpa akta notaris).

Baca:  Syarat Sahnya 'Pelekatan Otentisitas Notaris'

“Jadi pastikan dalam jaminan yang anda terima harus dibuat APHT nya kemudian harus didaftarkan sehingga bila debitur cidera janji, Anda sebagai kreditur bisa langsung mengeksekusi jaminan tersebut.

Menurut Made Pria, kedudukan Hak Tanggungan sesungguhnya sebagai perjanjian tambahan (accesoir) dari perjanjian pokok, yaitu perjanjian utang. Dengan demikian antara perjanjian hutang piutang dan Hak Tanggungan adalah dua hal yang tidak dapat dipisahkan, ketika suatu perjanjian hutang piutang diletakkan, maka dengan sendirinya Hak Tanggungan akan mengikutinya. Keberadaan Hak Tanggungan adalah untuk melindungi pemberi pinjaman uang, apabila dikemudian hari pemberi Hak Tanggungan tidak memenuhi kewajiban hutangnya.

Made Pria menekankan, bahwa dalam Hak Tanggungan ada dua hal penting yang perlu diperhatikan, yaitu benda yang ditanggungkan dan hutang yang menjadi pokok perjanjian yang diikuti oleh Hak Tanggungan tersebut.

Moderator, Farah Nurani Tjinong. SH

“Perubahan hak atas tanah pada hakekatnya merupakan penegasan mengenai hapusnya hak tanah semula dan pemberian hak atas tanah baru  jenisnya lain. Dengan hapus hak atas tanah semula maka hapus pula  hak tanggungan yang membebenainya. Hal ini dimaksudkan, guna memberi kemudahan kepada pemegang hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah untuk rumah tinggal yang dibebani hak tanggungan untuk memperoleh hak milik sekaligus memberikan kepastian hukum bagi pemegang hak tanggungan,” ujar Made Pria.

Lebih lanjut, dosen Notariat Universitas Warmadewa bali ini mengusulkan terkait dengan masih lemahnya perlindungan hukum bagi pemegang Hak Tanggungan pasca diberlakukannya Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2010, maka diharapkan pemerintah dapat segera melakukan perubahan atau merevisi UUHT dan atau aturan pelaksananya untuk memberikan kepastian hukum yang kuat dan seimbang kepada pemegang Hak Tanggungan, pemberi Hak Tanggungan, dan pihak ketiga yang berkepentingan.

“Dalam rangka meningkatkan perlindungan hukum dan jaminan atas pengembalian piutangnya, pihak pemegang Hak Tanggungan diharapkan lebih hati-hati dalam melakukan penilaian secara fisik dan yuridis terhadap tanah hak atas tanah yang akan dijadikan obyek Hak Tanggungan, agar dikemudian hari dapat dihindari munculnya penetapan penelantaran tanah yang akan merugikan pihak pemegang Hak Tanggungan,” tegasnya.

Sebagai akibat dari hapusnya hak atas tanah sebagai jaminan Hak Tanggungan, lanjut Made Pria, dengan sendirinya dan  berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2010 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar (PP-PPTT) telah menge sampingkan keberadaan preferent dari pemegang Hak Tanggungan. Namun begitu perlu analisis yang lebih mendalam untuk mengetahui, apakah PP-PPTT dapat menghapuskan status preferent.

Status preferent merupakan status yang menginstimewakan seorang pemegang Hak Tanggungan untuk didahulukan pelunasan hutangnya apabila pemberi Hak Tanggungan lalai membayar hutangnya. Pandangan ini sejalan dengan pandangan Guru Besar UGM Prof. Dr. Maria S.W. Sumardjono, S.H., M.C.L., M.P.A, bahwa penetapan sebagai tanah terlantar bisa berdampak terhadap pemegang Hak Tanggungan bila tanah yang bersangkutan dijadikan Hak Tanggungan. Jika hak atas tanah tersebut hapus, Hak Tanggungan juga hapus tetapi hutang yang membebani tetap berlangsung

“Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan, namun terlebih dahulu harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan,” jelas Made Pria.

Made Pria menjelaskan, jika dalam pengajuan permohonan kredit dengan obyek jaminan berupa Hak Guna Bangunan yang berdiri di atas Hak Pengelolaan tersebut dalam pembebanannya dengan Hak Tanggungan telah dilengkapi dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan dan telah dicantumkan dalam pembuatan APHT antara pihak bank selaku kreditur dengan pemohon kredit sebagai debitur, maka dalam hal pihak debitur cidera janji atau wanprestasi dan pihak bank dapat melaksanakan eksekusi lelang terhadap obyek jaminan tersebut, pihak bank tidak perlu lagi untuk minta persetujuan tertulis dari pihak pemegang Hak Pengelolaan.

IRN

Komentar