oleh

Ulasan Kasus Sertipikat Tanah “Dino Patti Jalal”

Kabarnotariat.id – Menyimak pemberitaan di Media terkait kasus Rumah  Dino Pati Jalal yang dijarah oleh Penjahat, maka dapat diuraikan beberapa hal, yaitu:

A. Dalam keterangannya di Media Kementerian ATR/BPN menjelaskan bahwa sertipikat hak atas tanah dalam kasus tersebut adalah asli. Oleh karena itu, yang perlu dipertanyakan adalah bagaimana mungkin sertipikat tersebut bisa sampai ke Penjahat?. Kemudian bisa dibaliknama kepada pihak lain tanpa hak?.

Pastinya dengan menggunakan Akta Jual Beli dihadapan PPAT, dan kok bisa?

Sebagaimana dipahami bahwa proses pembuatan akta dihadapan PPAT harus memenuhi syarat  formil dan syarat materil.

1. Syarat Formil

Dalam hal pembuatan akta PPAT, terdapat tahapan-tahapan yang harus dilakukan oleh PPAT yaitu:

-Pasal 97 ayat (1) PMNA/Ka BPN 3/1997 Tentang Pendaftaran Tanah :

“Sebelum melaksanakan pembuatan akta jual beli hak atas tanah, terlebih dahulu PPAT wajib melakukan pemeriksaan ke Kantor Pertanahan setempat untuk mengetahui kesesuaian sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan dengan memperlihatkan sertifikat asli kepada petugas Kantor Pertanahan.”

Sekarang dengan menggunakan sistem Online.

-Pasal 96 Perka BPN 8/2012 tentang Perubahan Atas PMNA/Ka BPN 3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah : “Penyiapan dan pembuatan akta dilakukan oleh PPAT sendiri dan harus dilakukan dalam bentuk yang sesuai dengan ketentuan yang telah ditentukan.”

-Pasal 98 ayat (2) PMNA/Ka BPN 3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah menentukan : “Dalam hal izin pemindahan hak diperlukan maka izin tersebut harus sudah diperoleh sebelum akta pemindahan atau pembebanan hak yang bersangkutan dibuat.”

-Pasal 99 ayat (1) PMNA/Ka BPN 3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah : “Sebelum dibuat akta mengenai pemindahan hak atas tanah, calon penerima hak harus membuat pernyataan yang menyatakan:

a. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;

b. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah secara absentee ;

c. bahwa yang bersangkutan menyadari bahwa apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b tersebut tidak benar maka tanah kelebihan atau tanah absentee tersebut menjadi obyek landreform;

d. bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukumnya, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b tidak benar.

-Pasal 101 ayat (1) PMNA/Ka BPN 3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah : “Pembuatan akta PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum atau orang yang dikuasakan olehnya dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

Artinya PPAT yang membuat akta, harus mengkonfirmasikan Identitas pihak-pihak (penjual dan pembeli). Tentu karena sekarang menggunakan E-KTP, penelusuran identitas tersebut menjadi lebih mudah. Kalaupun dengan menggunakan kuasa tertulis tetap harus yang memenuhi kualifikasi yang ditentukan, yaitu kuasa notariil atau kuasa yang dilegalisasi oleh notaris. Atau kuasa yang dilegalisasi oleh  KJRI apabila pemberi kuasa ada di luar negeri.

-Pasal 101 ayat (2) PMNA/Ka BPN 3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah : “Pembuatan akta PPAT harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam suatu perbuatan hukum, yang memberi kesaksian antara lain mengenai kehadiran para pihak atau kuasanya, keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukkan dalam pembuatan akta, dan telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak yang bersangkutan.”

-Pasal 101 ayat (3) PMNA/Ka BPN 3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah : “PPAT wajib membacakan akta kepada para pihak yang bersangkutan dan memberi penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta dan prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya sesuai ketentuan yang berlaku.”

-Pasal 23 ayat (1) PP No. 37 Tahun 1998 tentang PJPPAT : “PPAT dilarang membuat akta, apabila PPAT sendiri, suami atau istrinya, keluarganya sedarah atau semenda, dalam garis lurus tanpa pembatasan derajat dan dalam garis ke samping sampai derajat kedua, menjadi pihak dalam perbuatan hukum yang bersangkutan, baik dengan cara bertindak sendiri maupun melalui kuasa, atau menjadi kuasa dari pihak lain.”

-Pasal 40 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah : “Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatkannya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.”

-Pasal 40 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah : “Terhadap perbuatan hukum pengalihan hak tersebut, maka PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagai mana dimaksud di atas kepada para pihak yang bersangkutan.”

-Pasal 91 ayat (1) UU No. 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah Dan Retribusi Daerah : “Sebelum dilakukannya penandatanganan akta jual beli, PPAT harus terlebih dahulu meminta bukti pembayaran pajak, ketentuan ini menyatakan: “Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak”.

2. Syarat Materil.

Ketentuan mengenai syarat materil ini, secara yuridis sebetulnya berdasarkan ketentuan dalam Pasal 39 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang sudah disebutkan sebelumnya.

Baca:  Raih 1053 Suara Yualita Sebut, "Jaga Hubungan Silaturahmi dan Bersaing Dalam Keharmonisan"

Hanya saja selain syarat formil tersebut di atas, pemenuhan syarat materil sangat menentukan sahnya jual beli tanah, antara lain sebagai berikut:

-Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan.

Maksudnya adalah pembeli sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk memiliki tanah yang dibelinya atau memenuhi syarat sebagai subyek hak milik.

-Penjual berhak untuk menjual tanah yang bersangkutan

Yang berhak menjual suatu bidang tanah tentu saja pemegang hak yang sah atas tanah tersebut yang disebut pemilik. Kalau pemilik sebidang tanah hanya satu orang, maka ia berhak untuk menjual sendiri tanah itu. Akan tetapi, apabila pemilik tanah adalah dua orang maka yang berhak menjual tanah itu ialah kedua orang itu bersama-sama. Tidak boleh seorang saja yang bertindak sebagai penjual.

Apabila dikaitan dengan kasus tersebut diatas, berarti ada keterlibatan orang yang memegang sertipikat hak atas tanah sebagaimana tersebut dalam perbuatan hukum yang terjadi, sehingga terlaksananya Akta Jual Beli tersebut.

Bagaimana peran PPAT yang membuat aktanya?

PPAT dalam kewenangannya adalah menjamin kebenaran materiil (dalam arti kebenaran perbuatan hukumnya) dan kebenaran formil dalam setiap akta peralihan hak atas tanah dan bangunan serta berperan juga untuk memeriksa kewajiban-kewajiban para pihak yang harus dipenuhi berkaitan dengan peralihan hak tersebut.

Tanggung jawab PPAT terhadap akta yang dibuatnya yang ternyata kemudian dapat dibuktikan mengandung keterangan palsu, maka tidak dapat dipertanggungjawabkan secara hukum terhadap PPAT yang membuat aktanya, sebab PPAT hanya mencatat atau menuangkan suatu perbuatan hukum yang dilakukan oleh para pihak/penghadap ke dalam akta.

PPAT hanya meng-konstatir apa yang terjadi, apa yang dilihat, dan dialaminya dari para pihak/penghadap tersebut berikut menyesuaikan syarat-syarat formil dengan yang sebenarnya lalu menuangkannya ke dalam akta. PPAT tidak diwajibkan untuk menyelidiki kebenaran isi materiil dari akta otentik tersebut.

Baca:  Pembinaan Notaris Se-kota Tangerang Selatan

Tanggung jawab PPAT timbul karena adanya kesalahan yang dilakukan di dalam menjalankan suatu tugas jabatan dan kesalahan itu menimbulkan kerugian bagi orang lain yang minta jasa pelayanan (klien) PPAT, artinya untuk menetapkan seorang PPAT bersalah yang menyebabkan penggantian biaya, ganti rugi, dan bunga, disyaratkan bilamana perbuatan melanggar hukum dari PPAT tersebut dapat dipertanggungjawabkan, dan pertanggungjawaban tersebut dapat dilihat dari sudut pandang administratif, keperdataan maupun dari sudut pandang hukum pidana.

Bagaimana akta PPAT itu tersebut dan menjadi sebuah alat bukti sebagai akta otentik sangatlah menentukan. Apabila pihak yang berkepentingan dapat membuktikan adanya cacat dalam bentuknya karena adanya kesalahan atau ketidaksesuaian dalam tata cara pembuatannya maka bukan saja akan mengakibatkan timbulnya risiko bagi kepastian hak yang timbul atau yang tercatat atas dasar akta tersebut, tetapi juga akan menempatkan PPAT sebagai pihak yang akan dimintai pertanggungjawaban.

Dapat diperhatikan juga bahwa untuk dapat dipertanggungjawabkan secara pidana, maka suatu perbuatan harus mengandung kesalahan. Kesalahan tersebut terdiri dari dua jenis yaitu kesengajaan (opzet) dan kelalaian (culpa).

  1. Kesengajaan (opzet)

Sesuai teori hukum pidana Indonesia dari beberapa ahli hukum pidana, kesengajaan terdiri dari tiga macam, yaitu sebagai berikut:

a. Kesengajaan yang bersifat tujuan

Bahwa dengan kesengajaan yang bersifat tujuan, si pelaku dapat dipertanggungjawabkan dan mudah dapat dimengerti oleh khalayak ramai. Apabila kesengajaan seperti ini ada pada suatu tindak pidana, si pelaku pantas dikenakan hukuman pidana. Karena dengan adanya kesengajaan yang bersifat tujuan ini, berarti pelaku benar-benar menghendaki mencapai akibat yang menjadi pokok alasan diadakannya ancaman hukuman ini.

b. Kesengajaan secara keinsyafan kepastian

Kesengajaan ini ada apabila si pelaku, dengan perbuatannya tidak bertujuan untuk mencapai akibat yang menjadi dasar dari delik, tetapi ia tahu benar bahwa akibat itu pasti akan mengikuti perbuatan itu.

c. Kesengajaan secara keinsyafan kemungkinan

Kesengajaan ini yang terang-terang tidak disertai bayangan suatu kepastian akan terjadi akibat yang bersangkutan, melainkan hanya dibayangkan suatu kemungkinan belaka akan akibat itu.

  1. Kelalaian (culpa)

Kelalaian (culpa) terletak antara sengaja dan kebetulan, bagaimanapun juga culpa dipandang lebih ringan dibanding dengan sengaja, oleh karena itu delik culpa, culpa itu merupakan delik semu (quasideliet) sehingga diadakan pengurangan pidana. Delik culpa mengandung dua macam, yaitu delik kelalaian yang menimbulkan akibat dan yang tidak menimbulkan akibat, tapi yang diancam dengan pidana ialah perbuatan ketidak hati-hatian itu sendiri, perbedaan antara keduanya sangat mudah dipahami yaitu kelalaian yang menimbulkan akibat dengan terjadinya akibat itu maka diciptalah delik kelalaian, bagi yang tidak perlu menimbulkan akibat dengan kelalaian itu sendiri sudah diancam dengan pidana.

Lalu mengapa PPAT/Notaris yang membantu harus turut bertanggung jawab juga atau turut serta bertanggung jawab?

Apabila kita lihat pasal penyertaan yang menyebutkan:

Pasal 55 ayat (1) : Dapat dipidana sebagai pelaku tindak pidana : (1) mereka yag melakukan, yang menyuruh melakukan, dan yang turut serta melakukan perbuatan ; (2) mereka yang dengan memberi atau menjanjikan sesuatu, dengan menyalahgunakan kekuasaan atau martabat, dengan kekerasan, ancaman atau penyesatan, atau dengan memberi kesempatan, sarana atau keterangan, sengaja menganjurkan orang lain supaya melakukan perbuatan.

Pasal 55 ayat (2) : Terhadap penganjur, hanya perbuatan yang sengaja dianjurkan sajalah yang diperhitungkan, beserta akibat-akibatnya.

Menurut Prof. Eddy Hiariej, terhadap PENYERTAAN terdapat 2 pandangan :

Baca:  Penguatan Hak Pengelolaan Pasca UU Cipta Kerja di Bandung

a. Pandangan yang menyatakan bahwa penyertaan adalah persoalan pertanggung jawaban pidana dan bukan merupakan suatu delik karena bentuknya tidak sempurna.

b. Pandangan yang menyatakan bahwa penyertaan adalah aturan aturan yang memberi perluasan terhadap norma yang tersimpul dalam UU, artinya adanya perluasan terhadap perbuatan yang dapat dipidana.

B. Bagaimana pula ada Frasa NOTARIS/PPAT BODONG?

Bahwa PPAT yang membuat akta jual beli untuk kepentingan para pihak (penjual dan pembeli) pastinya PPAT tersebut mempunyai 4 (empat) kewenangan sehubungan dengan pembuatan akta, yaitu:

a. PPAT harus berwenang sepanjang yang menyangkut akta yang dibuatnya;

b. PPAT harus berwenang sepanjang mengenai orang-orang untuk kepentingan siapa akta tersebut dibuat. Seorang PPAT tidak berwenang untuk membuat akta yang ditujukan kepada PPAT sendiri, istrinya/suaminya, atau orang lain yang mempunyai hubungan kekeluargaan dengan PPAT baik karena perkawinan maupun hubungan darah dalam garis keturunan lurus kebawah dan/atau keatas tanpa batas, serta garis keturunan kesamping derajat ketiga, serta menjadi pihak untuk diri sendiri maupun dalam suatu kedudukan ataupun perantaraan kuasa, hal tersebut untuk mencegah terjadinya tindakan memihak dan penyalahgunaan jabatan;

c. PPAT harus berwenang sepanjang mengenai tempat, dimana akta itu dibuat ;

d. PPAT harus berwenang sepanjang mengenai waktu pembuat akta itu.

Pendaftaran peralihan hak atas tanah, dilaksanakan oleh PPAT, hal tersebut diatur dalam ketentuan Pasal 2 PJPPAT, dengan demikian dalam rangka pendaftaran pemindahan hak, maka jual beli hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun harus dibuktikan dengan akta yang dibuat di hadapan PPAT dan dibuktikan dengan akta PPAT ditegaskan pula dalam Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997, yaitu: “Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”.

Dalam kaitannya dengan kekuatan pembuktian akta yang dibuat oleh PPAT mengenai kepastian hak dan kewajiban hukum seseorang dalam kehidupan bermasyarakat, maka PPAT memiliki peranan yang penting dalam membantu menciptakan kepastian dan perlindungan hukum bagi masyarakat, dengan cara penerbitan akta otentik yang dibuat dihadapannya terkait dengan status hukum, hak, dan kewajiban seseorang dalam hukum, yang berfungsi sebagai alat bukti yang paling sempurna di Pengadilan, dalam hal terjadi sengketa hak dan kewajiban yang terkait.

Apabila PPAT sudah membuat akta terkait peralihan hak atas tanah, langkah selanjutnya adalah mendaftarkannya di Kantor Pertanahan (BPN) setempat dengan melampirkan Sertipikat asli, Akta PPAT, Identitas (KTP) dan dokumen pendukung lainnya. BPN akan melakukan penelitian dan pemeriksaan dokumen-dokumen kelengkapan proses baliknama sertipikat sebagaimana tersebut, apabila lengkap dan memenuhi syarat maka akan diproses, kalau tidak memenuhi syarat akan ditolak, termasuk apabila KTP tidak terdaftar di E-KTP.

Oleh karena itu RASANYA FRASA PPAT BODONG, sesuatu yang tidak akan bisa lolos di BPN, karena proses pengecekan sertipikat secara On-Line saja menggunakan Identitas dan password  PPAT sebagai Mitra BPN.

C. Konklusi dari Kasus tersebut Sertipikat Hak Atas Tanah dilakukan Pemblokiran, dan selanjutnya harus diurai terkait:

-Proses pengecekan sertipikat;

-Proses Pembuatan akta PPATdan alat-alat bukti terkait dalam proses pembuatannya;

-Proses Baliknama sertipikat di BPN;

dan tentunya apabila data sudah diurai proses-proses sebagaimana tersebut, pastinya sudah akan dengan mudah ditemukan siapa yang bertanggungjawab terkait kasus tersebut.

(UN)

Komentar